Obecnie za samowolę budowlaną obowiązuje kara grzywny, co reguluje art. 93 pkt. 13 prawa budowlanego. Wcześniej istniała również możliwość pozbawienia wolności do lat dwóch. Przepisy zmieniła jednak nowelizacja prawa budowlanego, która weszła w życie 19 września 2020 roku. W przypadku popełnienia samowoli budowlanej grożą Książka stanowi praktyczny poradnik, który kompleksowo omawia zagadnienie legalizacji samowoli budowlanej z uwzględnieniem zarówno najnowszego orzecznictwa, jak i zmian legislacyjnych. Wśród najistotniejszych nowelizacji dotyczących komentowaenj tematyki warto wymienić: – ustawę z 13.02.2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 471 Legalizacja samowoli budowlanej, której budowę zakończono po 1994 r., możliwa jest tylko wtedy, gdy spełnione są łącznie dwa warunki: zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem. 22.01.2020 r. Sporne w orzecznictwie i literaturze przedmiotu jest wciąż zagadnienie co do dopuszczalności wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej, a także – przy założeniu takiej możliwości – wciąż niejednoznaczne pozostaje, w jakim przypadku (dla jakiej inwestycji) i na którym etapie postępowania administracyjnego taka decyzja powinna zostać Legalizacja w oparciu o Prawo budowlane z 1974 roku zwolniona jest od konieczności ponoszenia przez inwestora wysokiej opłaty legalizacyjnej. Wysokość tej ostatniej, niejednokrotnie uniemożliwia aktualnie legalizację samowoli budowlanych pomimo, że obiekt budowlany odpowiada warunkom technicznym i zgodny jest z przepisami o planowaniu Postępowanie legalizacyjne prowadzone jest z urzędu, po stwierdzeniu przez nadzór budowlany samowoli budowlanej, w wyniku np. własnych ustaleń lub złożenia przez osoby postronne czy też inne organy zawiadomienia o podejrzeniu samowoli budowlanej lub z inicjatywy inwestora/właściciela obiektu. Opis nie dotyczy: MIiR pracuje nad nowelizacją prawa budowlanego. Część zmian dotyczy "starych" samowoli budowlanych. MIiR chce wprowadzić prostą procedurą dla samowoli nie zagrażających bezpieczeństwu, które są eksploatowane od ponad 20 lat. Udzielając porady prawnej w zakresie możliwości skorzystania z instytucji uproszczonej procedura legalizacji samowoli budowlanej należy zacząć od tego, iż ma ona zastosowanie jedynie do obiektów i prac od zakończenia których upłynęło co najmniej 20 lat. Co za tym idzie analizowana instytucja nie dotyczy aktualnie prowadzonych lub Na podstawie art. 49f ustawy z dnia 7 lipca 2020 r., prawo budowlane, dodanego za sprawa ustawy z dnia 13 lutego 2020 r., o zmianie ustawy prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może złożyć w organie nadzoru budowlanego wniosek o wdrożenie uproszczonej metody legalizacyjnej samowoli budowlanej wybudowanej co najmniej 20 lat temu. Jak już wcześniej wspomniano samowola budowlana jest traktowana jako przestępstwo, w związku z czym zgodnie z obowiązującym prawem ulega przedawnieniu po upływie 5 lat od popełnienia czynu. Z kolei samowola traktowana jako wykonanie obiektu bez pozwolenia na budowę nie przedawnia się i podlega postępowaniu legalizacyjnemu efGg. Samowola budowlana jest w Polsce nadal często spotykanym zjawiskiem. Zazwyczaj zostaje ona wykryta podczas sporu sąsiedzkiego. W takim przypadku jeden z sąsiadów zawiadamia nadzór budowlany o tym, że właściciel znajdującej się obok nieruchomości dopuścił się samowoli budowlanej. Czym w rzeczywistości jest samowola budowlana? Jak przebiega legalizacja samowoli budowlanej w 2022 r? Jak wygląda kwestia opłat legalizacyjnych? Na te i inne pytania odpowiem w moim kolejnym artykule „Legalizacja samowoli budowlanej w 2022 r.”. Jeżeli potrzebujesz pomocy w legalizacji samowoli budowlanej, to zapraszam do kontaktu. Udzielamy konsultacji dla klientów z całej Polski, w tym także online i telefonicznie. Zapraszam do zapoznania się z ofertą mojej Kancelarii Adwokackiej (Adwokat Nieruchomości Poznań) oraz do kontaktu. Samowola budowlana to wzniesienie budynku bez uzyskania decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę lub bez dokonania wymaganego zgłoszenia albo rozpoczęcie budowy pomimo uzyskania sprzeciwu od dokonanego zgłoszenia. Zgodnie z polskim prawem istnieje możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej. Aby tego dokonać, konieczne jest złożenie wniosku skierowanego do właściwego organu nadzoru budowlanego. Postępowanie w tym zakresie powinno zakończyć się w ciągu 30 dni. Przynajmniej w teorii😊. Zalegalizowanie samowoli budowlanej wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty. W przypadku samowoli budowlanych wzniesionych przed 1995 rokiem zastosowanie znajdują przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 roku. Jeżeli chodzi o samowole budowlane starsze niż 20 lat istnieje możliwość zastosowania postępowania uproszczonego, które bywa niekiedy określane mianem abolicji budowlanej. Samowola budowlana wiąże się z karami administracyjnymi oraz sankcjami karnymi. Decydując się na zalegalizowanie samowoli budowlanej, możesz skorzystać z pomocy prawnika – adwokata lub radcy prawnego. Czym jest samowola budowlana? W obowiązujących obecnie przepisach nie ma definicji samowoli budowlanej. Można ją jednak wyinterpretować z art. 48 ustawy Prawo budowlane. Z przepisu tego wynika, że samowola budowlana powstaje w dwóch sytuacjach, którymi są: brak uzyskania decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę; brak dokonania wymaganego zgłoszenia albo rozpoczęcie budowy pomimo uzyskania sprzeciwu od dokonanego zgłoszenia. W Polsce większość istotnych prac budowlanych wymaga albo pozwolenia na budowę, albo przynajmniej jego zgłoszenia do odpowiedniego organu administracji. To, czy dane prace wymagają pozwolenia lub zgłoszenia, uregulowane jest w Prawie budowlanym. Przy czym zasadą jest, że prowadzenie robót budowlanych wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Dotyczy to zwłaszcza domów jednorodzinnych, większych pomieszczeń gospodarczych (garaży, stajni, obór, chlewni), czy obiektów łączących się z infrastrukturą publiczną. W przypadku mniejszych obiektów pozwolenie na budowę nie jest wymagane, ale prace trzeba zgłosić. To dotyczy budynków mieszkalnych o zabudowie do 70m[2], małych oczyszczalni ścieków, małych szamb, niewielkich pomostów, budynków gospodarczych, wiat i garaży do 35m[2]. Informacje, czy Twoja budowa wymagała pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, znajdziesz w Prawie budowlanym, w przepisach od art. 28 do art. 31. Jeśli prowadziłeś tego typu prace bez pozwolenia lub zgłoszenia, to dopuściłeś się samowoli budowlanej. Zgodnie z prawem istnienie samowoli budowlanej stwierdza inspektor nadzoru budowlanego, rzadziej wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego. Co jest niezwykle istotne, w przepisach nie przewidziano możliwości przedawnienia samowoli budowlanej. Oznacza to, że może być ona stwierdzona w każdym czasie, nawet po wielu latach, od zakończenia danej inwestycji. Jak zalegalizować samowolę budowlaną? Legalizacja samowoli budowlanej co do zasady jest możliwa. Niestety jest bardzo kosztowna (o czym niżej), ale na szczęście jest możliwa. Aby zalegalizować samowolę budowlaną należy spełnić 2 warunki: projekt zagospodarowania działki lub terenu musi być zgodny z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także obiekt musi być zgodny z przepisami techniczno-budowlanymi. Podobnie wygląda sprawa z ukończonym już obiektem. Wówczas konieczne staje się sprawdzenie wykonanych prac z obowiązującymi przepisami. W konsekwencji, jeśli wzniosłeś poprawny technicznie budynek, który wpisuje się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to masz bardzo dużą szansę na jego legalizację. Poniżej opiszę szczegółowo jak zalegalizować taki budynek. LEGALIZACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ w 2022 R Gdzie zgłosić samowolę budowlaną? W myśl obowiązujących przepisów samowolę budowlaną zgłasza się do organu nadzoru budowlanego. W praktyce jest to najczęściej powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. To właśnie on rozpozna daną sprawę i następnie wyda odpowiednią decyzję. Zobacz także: Adwokat Prawo Administracyjne Wniosek o legalizację samowoli budowlanej Do zgłoszenia samowoli budowlanej konieczne jest przygotowanie odpowiedniego wniosku o legalizację samowoli budowlanej. Co ważne, istnieją dwa sposoby jego sporządzenia oraz wniesienia. Można to bowiem zrobić w tradycyjnej, papierowej formie, a także za pośrednictwem strony internetowej właściwego powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego. Wniosek służy zainicjowaniu postępowania administracyjnego, którego celem jest wydanie decyzji w przedmiocie danej samowoli budowlanej. Zanim złożysz wniosek o legalizację samowoli budowlanej sprawdź, czy spełniasz warunki, aby Twoja samowola została zalegalizowana. W tym celu sprawdź, czy na terenie, na którym wzniosłeś budynek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie obowiązuje, to masz trudniejsze zadanie. Będziesz musiał bowiem zbadać, czy w Twoim przypadku zachodzą warunki, aby gmina wydała decyzję o warunkach zabudowy, odpowiadającą temu, co wybudowałeś. W praktyce nie jest to takie proste. Należy bowiem wziąć pod uwagę bardzo wiele okoliczności i przepisów rozproszonych w różnych aktach prawnych. I lepiej nie zgłaszać takiej samowoli „na żywioł”. Jeśli na etapie zgłoszenia okaże się, że są jakieś problemy, to nie będziesz mieć czasu, aby znaleźć dobre rozwiązanie. Będą Cię bowiem goniły terminy, narzucone przez inspektora budowlanego. W konsekwencji sprawa może zakończyć się nawet rozbiórką! Przed złożeniem wniosku warto też sprawdzić stan techniczny obiektu. W szczególności warto zaangażować architekta, który oceni, czy budynek jest zgodny z projektem. A jeśli nie posiadasz projektu budowlanego, to architekt będzie musiał go przygotować. W przeciwnym wypadku trudno będzie uzyskać zgodę na legalizację. Oczywiście czasami nie ma czasu na odpowiednie przygotowanie się do legalizacji. Taka sytuacja może mieć miejsce, jeśli np. zostaniesz zadenuncjowany przez „życzliwego” sąsiada. Wówczas musisz działać pod presją czasu i sytuacja jest trudniejsza. Dokumenty związane z legalizacją samowoli budowlanej Po tym, jak złożysz już wniosek o zalegalizowanie samowoli budowlanej, organ nadzoru budowlanego wezwie Cię do przedłożenia dokumentów legalizacyjnych. Chodzi tutaj o: zaświadczenie o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dlatego lepiej sprawdzić to wcześniej!); decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; projekt budowlany (to też lepiej zorganizować wcześniej!); zaświadczenie izby samorządu zawodowego o wpisaniu autora projektu na listę jej członków; oświadczenie dotyczące posiadanego prawa do dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane; postanowienie w przedmiocie uzgodnienia z odpowiednim starostą takich kwestii jak linie zabudowy, elewacji, przebiegu dróg oraz uzbrojenia technicznego. Co jest niezwykle istotne, nie musisz składać oryginałów tych dokumentów. Wystarczą bowiem uwierzytelnione kopie. Aby je uzyskać, musisz jednak udać się do notariusza, który sporządzi kopie, a następnie potwierdzi ich zgodność z oryginałem. Kserokopia wykonana na własną rękę będzie jednak niewystarczająca. W sprawach o legalizację samowoli budowlanej możesz spodziewać się także, że organ nadzoru będzie żądał uzupełnienia złożonych przez Ciebie dokumentów. Możesz także spodziewać się inspekcji i oględzin. Organ nadzoru ma bowiem obowiązek starannie zbadać sprawę, w tym ocenić, czy obiekt jest technicznie gotowy do użytkowania. SAMOWOLA BUDOWLANA DOKUMENTY Postępowanie w sprawie legalizacji samowoli budowlanej Po złożeniu wniosku zostanie wszczęte postępowanie o legalizację samowoli budowlanej. Niezwykle istotną kwestią, o której musisz pamiętać, jest brak możliwości modernizacji oraz wykańczania budynku. Oznacza to, że jeżeli prowadzisz jeszcze jakieś prace, muszą one zostać przerwane. W przeciwnym wypadku możesz otrzymać decyzję o rozbiórce. Aby postępowanie w przedmiocie legalizacji samowoli budowlanej mogło zostać wszczęte, konieczne jest złożenie do organu nadzoru budowlanego następujących dokumentów w wyznaczonym terminie: zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy obiektu z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego; jeżeli tego rodzaju plan nie został jeszcze opracowany, wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane aktualnego na dzień opracowania projektu; projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, wymaganymi przepisami szczególnymi – w czterech kopiach. Jeżeli złożysz te dokumenty w zakreślonym terminie, wówczas będą one traktowane jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych. Natomiast gdybyś nie dotrzymał tego terminu, będzie się to wiązało z niespełnieniem nałożonych przez inspektora obowiązków, a co za tym idzie, z wydaniem nakazu rozbiórki samowoli budowlanej. Ile trwa legalizacja samowoli budowlanej? Zacznę od tego, jak to wygląda w teorii. Postępowanie dotyczące zalegalizowania samowoli budowlanej toczy się w myśl przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego (KPA). W związku z czym organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany do przestrzegania terminów wynikających z tejże ustawy. Otóż zgodnie z art. 35 § 3 KPA załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania, zaś w postępowaniu odwoławczym – w ciągu miesiąca od dnia otrzymania odwołania. W związku z powyższym legalizacja samowoli budowlanej nie powinna trwać dłużej niż dwa miesiące. Tyle mówią na ten temat przepisy – czyli teoria. Praktyka jest jednak zupełnie inna. W praktyce sprawy o legalizację samowoli budowlanych potrafią trwać wiele miesięcy, a czasami nawet kilka lat. Z czego to wynika? Mianowicie organy nadzoru budowlanego są zobowiązane dokładnie zbadać sprawę. Jak już pisałam wiąże się to z odbywaniem inspekcji, oględzinami, czasami angażowaniem ekspertów. Organy nierzadko wydają też zalecenia zw. z koniecznością dostosowania obiektu do obowiązujących norm technicznych. To zaś wiąże się z czasem i kosztami. Strony często odwołują się od tego typu rozstrzygnięć, co istotnie przedłuża postępowanie. Koszt legalizacji samowoli budowlanej Na legalizację samowoli budowlanej składają się 3 kategorie kosztów: opłaty legalizacyjne (o czym więcej napiszę poniżej), koszty adaptacji obiektu (prace zw. z dostosowaniem obiektu do norm technicznych, koszty architekta), koszty prowadzenia postępowania ( prawnicy, biegli, ewentualne koszty sądowe). Spośród tych kosztów stosunkowo najłatwiej jest oszacować koszt opłaty legalizacyjnej. O jej wysokości zdecyduje organ nadzoru budowlanego na podstawie reguł określonych w przepisach (o czym poniżej). Co jednak niezwykle istotne, jeżeli opłata nie zostanie dokonana w wyznaczonym terminie, będzie się to wiązać z wydaniem decyzji w przedmiocie rozbiórki samowoli. KOSZT LEGALIZACJI SAMOWOLI BUDOWLANEJ Opłaty za legalizację samowoli budowlanej Wysokość opłaty za legalizację samowoli budowlanej uzależniona jest od kilku czynników. Jeżeli została ona dokonana bez wymaganego prawem zgłoszenia, opłata wynosi obecnie 2500 zł albo 5000 zł. Kwota zależy od typu obiektu podlegającego legalizacji. Sprawa komplikuje się w razie budowy bez pozwolenia, ponieważ w takim przypadku powstaje konieczność ustalenia opłaty. Dokonuje go zawsze organ nadzoru budowlanego. Opłata legalizacyjna w razie braku pozwolenia na budowę zależy od następujących okoliczności: kategorii, do której zaliczany jest obiekt, jego wielkości, oraz stawki opłaty. Opłatę liczy się według następującego wzoru: Współczynnik kategorii obiektu (K) x Współczynnik wielkości obiektu (W) x wysokość opłaty za legalizację (S) x 50 x Opłata za legalizację Twojej samowoli Wartości poszczególnych współczynników znajdziesz w tabelce, w dalszej części artykułu. Co ważne, wojewoda może podjąć decyzję dotyczącą odroczenia terminu płatności, rozłożenia opłaty legalizacyjną na raty, a nawet jej umorzenia w całości lub w części. Jest to szczególnie korzystne dla osób, które nie mogą ponieść kosztów związanych z legalizacją samowoli bez znacznego uszczerbku majątkowego. Opłaty legalizacyjne – tabela W przypadku budowy bez pozwolenia wysokość opłaty jest wyliczana na wzoru zawartego w art. 59f ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem w przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2, wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty, przez którą mnożone są wymienione współczynniki, wynosi 500 złotych. Opłaty legalizacyjne tabela (POBIERZ PDF) OPŁATY LEGALIZACYJNE Czy możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej za darmo? W niektórych przypadkach istnieje możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej bez konieczności ponoszenia żadnych opłat. Dotyczy ona jednak samowoli, które mają co najmniej 20 lat. Konieczne jest oczywiście zgłoszenie do organu nadzoru budowlanego, a także przedstawienie ekspertyzy technicznej, w której zostanie potwierdzona możliwość bezpiecznego korzystania z danego obiektu, a ponadto geodezyjną inwentaryzację powykonawczą. Inaczej mówiąc, jeżeli właściciel udowodni przed organem nadzoru budowlanego, że jego budynek można użytkować w sposób bezpieczny, ten nie będzie miał innego wyjścia, jak tylko dokonać legalizacji samowoli budowlanej. Legalizacja starych samowoli budowlanych przed 1995 r. W przypadku samowoli budowlanych i ich legalizacji sprzed 1995 roku zastosowanie znajdują przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 roku. Zgodnie z tamtymi regulacjami zalegalizować można samowolę, gdy znajduje się ona na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym jest przeznaczony pod zabudowę tego rodzaju oraz nie stanowi ona zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i nie powodują niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych otoczenia. W celu zalegalizowania samowoli budowlanej, o której mowa powyżej, należy wystąpić z wnioskiem do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego w przedmiocie wydania pozwolenia na użytkowanie. Należy do niego dołączyć inwentaryzację powykonawczą oraz ekspertyzę techniczną potwierdzającą przydatność obiektu do użytkowania. Legalizacja samowoli budowlanej po 20 latach Na mocy nowelizacji ustawy Prawo budowlane z dnia 13 marca 2020 roku wprowadzono uproszczoną procedurę legalizacji samowoli budowlanych, które są starsze niż 20 lat. Według nowych przepisów organ nadzoru budowlanego nie bada już zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W myśl art. 49f ust. 1 ustawy Prawo budowlane, jeżeli doszło do stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części, bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia – jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne. Kara za samowolę budowlaną Dopuszczenie się samowoli budowlanej wiąże się z sankcjami natury zarówno administracyjnej, jak i prawnokarnej. W pierwszym z wymienionych aspektów konsekwencją może być wydanie przez organ nadzoru budowlanego decyzji nakazującej rozbiórkę wzniesionego obiektu. W tym kontekście pragnę podkreślić, że kara administracyjna nie ulega przedawnieniu. Oprócz tego możliwe jest nałożenie obowiązku wniesienia opłaty legalizacyjnej w razie wszczęcia postępowania dotyczącego legalizacji. Natomiast jeżeli chodzi o konsekwencje natury prawnokarnej, ustawodawca przewidział jedynie karę grzywny. Tego rodzaju kary są jednak bardzo wysokie i mogą sięgać nawet 1 080 000 złotych. Istotne jest jednak to, że kara grzywny ulega przedawnieniu po upływie 5 lat, licząc od dnia popełnienia przestępstwa. JAK ZALEGALIZOWAĆ SAMOWOLĘ BUDOWLANĄ W 2022 R. Czy istnieje abolicja budowlana? Wiele osób zastanawia się, czy istnieje abolicja budowlana, ponieważ tego typu informację można znaleźć w Internecie. W rzeczywistości pod tym pojęciem należy rozumieć uproszczony tryb legalizacji samowoli budowlanych mających co najmniej 20 lat. Kwestia ta została omówiona we wcześniejszej części artykułu. Problem samowoli budowlanych wciąż jest obecny w polskim obrocie prawnym, czego świadomość miał również ustawodawca podczas projektowania obecnie obowiązujących przepisów. Z tego względu zastosowano możliwość zalegalizowania obiektów, które zostały wybudowane bez załatwienia wymaganych prawem formalności. W tym celu konieczne jest wszczęcie odpowiedniego postępowania przed organem nadzoru budowlanego. Co więcej, istnieje nawet możliwość zalegalizowania samowoli budowlanych sprzed wielu lat, dzięki czemu można uregulować stan prawny wielu nieruchomości. Nierzadko tego typu sprawy wiążą się z koniecznością zgromadzenia obszernej dokumentacji. Jeżeli zatem wiesz, że będzie to dla Ciebie poważny problem, pomyśl o skorzystaniu z pomocy prawnika. Czy Ty lub Twój bliski potrzebujesz pomocy adwokata? Jeśli chciałbyś skorzystać z mojej pomocy, zapraszam do kontaktu. Działam na terenie takich miast jak: Poznań, Luboń, Gniezno, Śrem, Środa Wielkopolska, Grodzisk Wielkopolski, Swarzędz, Leszno, Piła, Kościan, Jarocin, Września oraz Wolsztyn. Posiadam także oddział w Świeciu, pracując w takich miejscowościach jak Grudziądz, Chełmno i Tuchola. W trudnych sprawach działam w CAŁEJ POLSCE! Masz pytania? Napisz! Zadzwoń! Adwokat Marlena Słupińska-Strysik e-mail: biuro@ tel. 61 646 00 40 tel. 68 419 00 45 tel. 52 511 00 65 Komentarze: Chcąc rozpocząć większość prac budowlanych musimy zdobyć pozwolenie na budowę lub chociaż zgłosić zamiar ich wykonania. Co jednak zrobić w sytuacji, kiedy postawiliśmy budynek a nie dopełniliśmy wszystkich potrzebnych formalności? Podpowiadamy, jak zalegalizować samowole budowlaną. Zobacz najnowsze GALERIE na serwisie Problem z legalizacją samowoli budowlanej może pojawić się nie tylko w przypadku, kiedy postawimy budynek nie dopełniając wszystkich formalności. Problem, może pojawić się również w sytuacji, kiedy kupimy od kogoś dom, który powstał bez pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji, to na nas spoczywa obowiązek wyjaśnienia całego zamieszania. Jeśli nie podejmiemy walki o zalegalizowanie samowoli budowlanej, może okazać się, że będziemy musieli zburzyć budynek. Polecany produkt: Jak bronić swoich praw przed bankiem, komornikiem, nieuczciwym sprzedawcą? Polecany produkt: Utrzymanie czystości i porządku w gminach - Poradnik Polecany produkt: Zwrot VAT za materiały budowlane - Poradnik Czym jest samowola budowlana? – Przepisy nie wprowadzają definicji samowoli budowlanej i oficjalnie nie istnieje takie pojęcie. W praktyce za nielegalną uznaje się budowę, przebudowę lub rozbiórkę obiektu bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu przez urząd, istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu bez uzyskania zmiany pozwolenia na budowę oraz przystąpienie do użytkowania obiektu bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Niedopuszczalna jest również zmiana sposobu użytkowania budynku bez pozwolenia, czyli np. zrobienie kawiarni z budynku mieszkalnego – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu Zobacz także: Jak odrolnić działkę? – To, czy uda nam się zalegalizować samowolę, zależy od wielu czynników. Inaczej rozpatrywane są sprawy dotyczące budynków wybudowanych przed 1 stycznia 1995 r. (czyli przed wejściem w życie nowego prawa budowlanego) inaczej postawionych po tym terminie, a jeszcze inaczej nielegalnych zmian w projekcie podczas trwającej inwestycji. W wielu wypadkach legalizacja nie jest taka prosta, często też trzeba za nią słono zapłacić – podkreśla Krzysztof Jóźwiak z portalu Zwolnienie z opłat legalizacyjnych może ominąć nas jedynie w przypadku, kiedy sprawa dotyczy budynku wybudowanego przed 1 stycznia 1995 r. Stosuje się wtedy przepisy prawa budowlanego z 1974 r, które umożliwiają legalizację samowoli, ale pod warunkiem, że wybudowane bez pozwolenia budynki znajdują się na działce, która zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym, jest przeznaczona pod zabudowę tego rodzaju i nie stanowi zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i nie powodują niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych otoczenia. – Aby zalegalizować taką samowolę, trzeba wystąpić do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku należy dołączyć inwentaryzację powykonawczą i ekspertyzę techniczną potwierdzającą, że obiekt nadaje się do użytku – mówi analityk rynku nieruchomości portalu Jarosław Jędrzyński. – Największą trudnością może być udowodnienie, że budowa zakończyła się co najmniej 17 lat temu. Nie zawsze zachowały się bowiem archiwalne dokumenty w urzędach. Warto odszukać stare rachunki za prace i materiały budowlane, zeznania świadków, jako dowód mogą też posłużyć archiwalne zdjęcia lotnicze – zauważa Krzysztof Jóźwiak z portalu Zobacz także: Na jakie prace nie potrzeba pozwolenia? Legalizacja samowoli budowlanej budynków wybudowanych po 1994 roku Legalizacja samowoli budowlanej, której budowę zakończono po 1994 r., możliwa jest tylko wtedy, gdy spełnione są dwa warunki: zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem. Gdy te warunki nie są spełnione budynek czeka rozbiórka. Jeśli budynek jest w trakcje budowy, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wydać postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych i rozpocznie się procedura legalizacyjna. Aby wszystko przebiegło pomyślnie, powinniśmy zebrać komplet dokumentów. Będzie nam potrzebne zaświadczenie o zgodności inwestycji z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego. Jeśli takiego planu nie ma, powinniśmy postarać się o decyzję o warunkach zabudowy. Dokument ten możemy dostarczyć powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego także w trakcie postępowania. Potrzebować będziemy również będą cztery kopie projektu budowlanego wraz z opiniami i uzgodnieniami oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zobacz także: Dział - Umowy Ile to wszystko kosztuje? Warunkiem niezbędnym procesu legalizacji samowolnie wzniesionego obiektu budowlanego jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Wylicza się ją według następującego wzoru: stawkę 500 zł mnożymy przez 50 i przez odpowiedni współczynnik, który zależy od kategorii obiektu i jego wielkości. Opłaty nie są małe, dla przykładu w przypadku domu jednorodzinnego będzie to kwota 50 tyś zł, legalizacja garażu lub budynków gospodarczych kosztuje 25 tys. zł. – Zasadnicza różnica pomiędzy legalizacją budowy wymagającej pozwolenia a budowy na zgłoszenie dotyczy opłaty legalizacyjnej. W przypadku samowolnej budowy bez zgłoszenia opłaty są dużo niższe i wynoszą 2,5 lub 5 tys. zł. – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu Po wniesieniu opłaty legalizacyjnej nadzór budowlany zatwierdza projekt i zezwala na wznowienie robót budowlanych (jeśli samowolna budowa nie została zakończona). Obowiązkiem Inwestora jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Jeśli obiekt jest ukończony, nadzór budowlany ograniczy się do zatwierdzenia projektu. Zobacz także: Dział - Dom i Działka Zmiany w projekcie podczas jego budowy Samowola budowlana to także dokonane zmiany w projekcie podczas budowy lub przebudowy domu, bez uzyskania na nie zgody. Niestety, przepisy prawa nie definiują precyzyjnie i jednoznacznie granicy między istotnym a nieistotnym odstępstwem od projektu. Upraszczając można przyjąć, że istotne zmiany to te, które wymagają pozwolenie na budowę. – W takiej sytuacji musimy wstrzymać inwestycję (jeśli jeszcze się toczy), złożyć wniosek o legalizację, dołączyć do niego nowy projekt zamienny i czekać na decyzję o zatwierdzeniu projektu i wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Na koniec inwestor musi dodatkowo uzyskać pozwolenie na użytkowanie domu – podsumowuje Krzysztof Jóźwiak z portalu Zobacz najnowsze GALERIE na serwisie Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu Zdarza się, że kupujemy lub dziedziczymy nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym wraz z towarzyszącymi mu budynkami gospodarczymi. Wychodzimy z założenia, że skoro budynki na działce stoją od kilkunastu lub kilkudziesięciu lat, to z całą pewnością zostały one posadowione legalnie i tak też są użytkowane. Jednak, w wyniku animozji sąsiedzkich może się zdarzyć, że pewnego dnia do organu nadzoru budowlanego wpłynie „uprzejmy” wniosek o zbadanie prawidłowości pobudowanych przez naszych poprzedników budynków. W takich sytuacjach częstym problemem jest kwestia możliwości legalizacji budynków pobudowanych przed dniem 1 stycznia 1995 roku. Samowola budowlana nie przedawnia się Polskie ustawodawstwo nie przewiduje przedawnienia dla samowolnie zrealizowanych robót budowlanych. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, samowola budowlana jest bowiem zdarzeniem prawnym o charakterze ciągłym, co oznacza, że powstaje w chwili rozpoczęcia budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę i trwa przez cały czas jej prowadzenia aż do jej likwidacji. Natomiast za likwidację samowoli budowlanej uznaje się wydanie nakazu rozbiórki lub legalizacja samowolnie zrealizowanego obiektu w wyniku wydania pozwolenia na użytkowanie. Nie jest zatem tak, że po upływie kilku lub kilkunastu lat inwestor może być spokojny, iż nie zostanie pociągnięty do odpowiedzialności w związku z samowolnie wykonanymi robotami budowlanymi. Oczywiście, nie oznacza to, że można się cofać w nieskończoność. Przy takim toku rozumowania można by zakwestionować legalność budowy katedry gnieźnieńskiej. Chodzi zatem o budynki i inne obiekty budowlane posadowione w okresie ostatnich kilkunastu czy kilkudziesięciu lat. Na jakiej podstawie zostanie stwierdzona nielegalność? Co do zasady w przypadku, gdy budowa budynku została zakończona przed 1 stycznia 1995 roku zastosowanie znajdą przepisy poprzednio obowiązującego Prawa budowlanego z 1974 roku. Należy jednak podkreślić, że legalizacja nielegalnie pobudowanego obiektu budowlanego nie będzie możliwa, w przypadku, gdy organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt taki lub jego część znajduje się na terenie, który: zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę, albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę. Aby ustalić zgodność z prawem w tym zakresie wykorzystywane są przez organ nadzoru budowlanego plany obowiązujące w dacie orzekania. Jak wynika z orzecznictwa, w odniesieniu do samowoli budowlanej dokonanej na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodność samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego z tzw. porządkiem planistycznym może być stwierdzona na podstawie decyzji o warunkach zabudowy uzyskanej po wszczęciu postępowania w przedmiocie nakazu rozbiórki (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia r., sygn. akt II OSK 2100/14). Dopiero, gdy samowolnie pobudowany obiekt budowlany zgodny jest z miejscowym planem lub inwestor legitymuje się decyzją o warunkach zabudowy, organ może badać, czy spełniona jest druga przesłanka pozwalająca na legalizację. Dotyczy ona dwóch kolejnych sytuacji, w których budowa zrealizowana sprzed 1995 roku nie będzie mogła zostać zalegalizowana. Dotyczy to budynku, który powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby: niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia, bądź niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia. Należy jednak zaznaczyć, że przy sprawdzaniu powyższych sytuacji nie chodzi wyłącznie o zgodność pobudowanego obiektu budowlanego z warunkami technicznymi. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się bowiem, że nie można uznać samego faktu budowy niezgodnej z przepisami techniczno-budowlanymi za przesłankę stwarzania zagrożenie dla mienia lub życia ludzi. Konieczne będzie wyjaśnienie, czy organy administracji przyjęły istnienie takiej faktycznej przesłanki do nakazu rozbiórki na podstawie indywidualnej oceny oddziaływania obiektu budowlanego na inne obiekty budowlane lub urządzenia (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia r., sygn. akt II OSK 543/15). Bezpłatna legalizacja samowoli zrealizowanej przed 1995 rok Jeżeli po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego organ stwierdzi, że obiekt budowlany jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, a dodatkowo nie stanowi niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia, bądź też nie powoduje niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych, wydana zostanie decyzja nakazującą inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego lub terenu nieruchomości do stanu zgodnego z przepisami. Po ich dokonaniu inwestor, właściciel lub zarządca otrzymują pozwolenie na użytkowanie, które kończy proces legalizacji. Warto podkreślić, że legalizacja w oparciu o Prawo budowlane z 1974 roku zwolniona jest od konieczności ponoszenia przez inwestora wysokiej opłaty legalizacyjnej. Jest to dużym ułatwieniem względem obecnych przepisów, które nakładają na inwestorów niejednokrotnie wysokie opłaty uniemożliwiające legalizację samowoli budowlanych pomimo, że obiekt budowlany odpowiada warunkom technicznym i jest zgodny z przepisami o planowaniu przestrzennym. Dlatego, wszędzie tam, gdzie jest to możliwe, warto udowadniać organowi, że roboty budowlane przy samowolnie pobudowanym obiekcie budowlanym zakończone zostały przed dniem 1 stycznia 1995 r. Autor: radca prawny 19 września 2020 r. weszła w życie nowelizacja Prawa budowlanego, która zmieniła zasady legalizacji samowoli budowlanej. Dla przypomnienia - samowolą budowlaną jest między innymi budowa obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez zgłoszenia prac budowlanych. Legalizacja samowoli budowlanej - nowa procedura W obecnej procedurze inwestorowi przyznano dość spore uprawnienia, a celem nadrzędnym procedury ma być ostateczna legalizacja samowoli, a nie jej przymusowa rozbiórka. W przypadku wykrycia samowoli budowlanej nadzór budowlany wyda postanowienie o wstrzymania budowy z jednoczesną informacją dla inwestora o możliwości złożenia wniosku o legalizację samowoli budowlanej i konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej. Następnie inwestor będzie mógł w ciągu 30 dni od otrzymania postanowienia złożyć wniosek o legalizację samowoli budowlanej. Jeżeli inwestor złoży wniosek o legalizację samowoli budowlanej, organ nadzoru budowlanego w ramach prowadzonego postępowania wdraża procedurę legalizacyjną. Polecamy: Monitor Prawa Budowlanego i Nieruchomości - wydanie cyfrowe Po wdrożeniu procedury legalizacyjnej nadzór budowlany wyda postanowienie, w którym zobowiąże wnioskodawcę do przedstawienia określonych dokumentów legalizacyjnych. W praktyce będzie to tożsama dokumentacja z tą, jaką należy złożyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Dodatkowo trzeba będzie przedłożyć projekt techniczny uwzględniający zakres wykonanych robót budowlanych, a także zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku obiektu budowlanego realizowanego bez zgłoszenia – również projekt zagospodarowania działki lub terenu. Brak złożenia wyżej wymienionej dokumentacji skutkować będzie decyzją organu o rozbiórce. Jeżeli przedłożona dokumentacja będzie kompletna i prawidłowa, organ nałoży obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Sposób obliczenia opłaty legalizacyjnej precyzyjnie określają przepisy Prawa budowlanego. Jeśli samowola dotyczyła obiektu, którego postawienie wymaga pozwolenia na budowę (np. bezprawnie wybudowanego domu jednorodzinnego), opłata legalizacyjna wynosi kwotę 50 tys. zł. Procedura uproszczonej legalizacji Nowe przepisy przewidują też (czego wcześniej nie było) procedurę uproszczonej legalizacji dla obiektów, które są użytkowane przez co najmniej 20 lat tj. w przypadku, gdy zakończenie budowy nastąpiło przed 1 stycznia 1995 r. Co ważne ta uproszczona procedura legalizacyjna nie przewiduje konieczności uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Po złożeniu wniosku legalizacyjnego w trybie procedury uproszczonej właściciel będzie wezwany do przedstawienia nadzorowi budowlanemu szeregu dokumentów: - oświadczenie, o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, - geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego, - ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego: a) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz b) pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Priorytetem dla organów nadzoru budowlanego będzie ustalenie, czy zrealizowany obiekt budowlany spełnia wymogi bezpieczeństwa dla życia i zdrowia ludzi i bezpieczeństwa jego użytkowania. Jeśli ten podstawowy warunek będzie spełniony, jest duża szansa, że uda się zalegalizować dany obiekt budowlany. Zdaniem ustawodawcy zastosowanie uproszczonej procedury, a w szczególności brak opłaty legalizacyjnej zachęci właścicieli takich obiektów do zgłoszenia samowoli budowlanych do organów administracyjnych i dalej do wykonania przewidzianych w przepisie obowiązków, w celu zalegalizowania istniejącego i funkcjonującego budynku mieszkalnego lub innej kategorii obiektu budowlanego. Z uproszczonej procedury nie będą mogli jednak skorzystać właściciele budynków, wobec których toczą się jakiekolwiek postępowania. Polecamy serwis: Nieruchomości